Не секрет, что апартаменты уверенно закрепились на первичном рынке недвижимости: после того, как началась корректировка Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов», в Москве и Санкт-Петербурге увеличилось строительство «коммерческого жилья» по разным данным, минимум на 30%. На сегодняшний день — это серьезные и внушительные цифры, которые будут расти.
Главное отличие таких квадратных метров - сравнительно низкая цена, вынуждающая многих граждан приобретать по «сходной» цене подобное «жилье». Так, например средняя стоимость апартаментов на 10-15 % дешевле стоимости равнозначной по площади квартиры в новостройках. Для многих людей это является существенным фактором.
Приобретая апартаменты, граждане не всегда взвешивают все возможные риски и последующие перспективы дома, в который они вложились. Продаются они, как и квартиры, по 214-ФЗ. Однако потенциальные владельцы таких апартаментов считаются незащищенными в случае наступления банкротства строительной компании. Застройщики используют разные схемы для того, чтобы привлечь внимание покупателей за счет низкой стоимости, при этом преподносят и продают как «жилые апартаменты».
Да, фактически жить в них можно, но с точки зрения законодательства это коммерческая, а не жилая недвижимость, подразумевающая под собой огромное количество «подводных камней».
Так, 214-ФЗ не защищает покупателей апартаментов, как защищает «обманутых дольщиков» квартир. Если застройщик, возводящий жилой комплекс, в котором часть жилья отведена под апартаменты, обанкротится, то «обманутыми дольщиками» признают тех, кто приобрел квартиры. А тех, кто купил апартаменты — нет. Кроме того, «обманутый вкладчик» вправе рассчитывать только на денежное возмещение от застройщика-банкрота, что на практике означает как правило неполучение ничего.
214-ФЗ регулирует не только финансирование строительства жилых домов. ДДУ заключаются, например, на машино-места и апартаменты. Но если куплены по ДДУ квартира и машино-место, а стройка встала, то шанс вернуть деньги за квартиру – есть, а вот за машино-место – нет. Потому что это коммерческая, а не жилая недвижимость.
В апартаментах нельзя оформить постоянную прописку (регистрацию), только временную, которую нужно продлевать каждые 5 лет. Очень важный факт, что жильцы апартаментов больше платят за коммунальные услуги (по коммерческим тарифам) и налог на недвижимость для них значительно выше. А вот инфраструктура апартаментам вообще не полагается, ведь это нежилая недвижимость.
Таким образом, «обманутые вкладчики» апартаментов существенно отличаются от «обманутых дольщиков», покупающих жилье на основании ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ».
Строя апартаменты, застройщик изначально экономит на всём: на документации и на строительстве инфраструктуры, тем самым снижая себестоимость. А продавая апартаменты по заниженной стоимости и показывая тем самым психологическую выгоду, он автоматически получает сверхприбыль за счет первичной экономии на дорогостоящей инфраструктуре. На сегодняшний день подобная схема является лазейкой как для застройщика, так и для «заинтересованных» чиновников.
Проблема набирает обороты и уже в ближайшие 2-3 года станет острой и социально напряженной, а результаты будут непредсказуемые. Количество «обманутых вкладчиков» апартаментов (людей, которые приобрели апартаменты, но не приобрели инфраструктуру, необходимую для постоянного проживания) будет расти, и в последствии люди начнут требовать от государства обеспечения их гражданских прав и соблюдения всех необходимых градостроительных норм, которые им «положены».
Уверен, уже сегодня экспертному профессиональному сообществу нужно думать об этом, искать решение по тем глобальным ситуациям, с которыми нам придется столкнуться в ближайшие годы.
Если в будущем придётся называть апартаменты «жилыми», как этого уже сегодня требуют люди, то нужно этому «жилью» придавать особую категорию, установленную законом и не предусматривающую изначально инфраструктуру. В котором можно будет прописаться на постоянной основе — это станет в последствии выходом из ситуации и учтёт интересы всех заинтересованных сторон.
В марте Всероссийский центр национальной строительной политики планирует провести по этому поводу экспертное совещание и сформировать по итогу дорожную карту работы. Профессиональное сообщество должно консолидироваться в этом направлении и стратегически планировать перспективу и развитие событий по данному направлению.
Автор: Александр Михайлович Моор — Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики
