Существует миф о том, что рентная недвижимость является отличным вложением средств. Многие из кожи вон лезут, вкладывая потом и кровью заработанные деньги в жилую недвижимость с целью ее последующей сдачи в аренду.
Давай-ка разберемся, а стоит ли игра свеч?
Ещё в 2014 году такая инвестиция была откровенно говоря убыточной из-за низкой доходности (и это без учета страхования ответственности третьих лиц и прочих невзгод и налогов). Она составляла 4% годовых. Тогда даже банковский депозит давал значительно более высокий процент. Средняя ставка по депозиту составляла 10% в самом консервативном Сбербанке. И заметьте, безо всяких проблем с арендаторами, головной боли о текущих поломках, риска неоплаты аренды и прочих прелестей.
НО! Давайте не будем забывать, что рост доходности от рентных платежей за последние годы в первую очередь основан на значительном снижения стоимости самого объекта недвижимости при неизменной стоимости аренды. Такие инвестиции сегодня дают от 4 до 8% годовых.
И если сравнивать доходность с тем же банковским депозитом, последний совсем немного уступает в доходности. Банки предлагают сегодня от 2 до 8%.
Как мы легко можем убедиться, фактически мы приобретаем не только источник пассивного дохода, но и определенный риск. Ведь недвижимость далеко не самый ликвидный актив. И если говорить о псевдо-безубыточности, то предлагаю вам рассмотреть вот такой график.
Индекс стоимости жилья
Это индекс стоимости квадратного метра жилой недвижимости в Москве. Если вы купили квартиру в 2009-2010 годах, поздравляю! Вполне возможно, что вам ещё удастся продать её с выгодой, которую скорее всего «съест» риэлтор.
Но давайте не будем забывать и о сильных мира сего. Есть один фактор, который в ближайшие 3-5 лет сдержит рост стоимости и без того подешевевшей недвижимости, а скорее даже ещё более её уменьшит.
Произошли изменения в проектном законодательстве. Теперь с 2021 года застройщик не сможет брать деньги с дольщиков, а будет обязан брать кредит в банке. Сейчас застройщики пытаются максимально распродать свои "запасы", опуская все ниже и ниже стоимость квадратного метра.
Таким образом мы подходим к логичному выводу: рентная недвижимость далеко не самый лакомый кусочек на рынке инвестиционных инструментов.
Ведь что собой представляет инвестирование в жилую недвижимость – это в первую очередь приобретение собственности. Что собой представляет собой собственность? Физический объект, требующий обслуживания зачастую не только значительно более затратного, чем банковские комиссии и плата за ведение счета, но и морально более сложного в управлении.
Таким образом, следует основательно поразмыслить, есть ли смысл получать на 3 000 руб. в месяц больше, чем по депозиту, имея в разы больше головной боли.
Но если вы все же видите в недвижимости некое постоянство и залог успеха, то возможно стоит обратить свое внимание на другой сегмент рынка недвижимости. Например, на сегмент street-retail.
Автор: Наталья Малёваная
