Общая площадь промышленных зон Петербурга – более 19 тыс. Га. 20 июня в Петербурге был принят законопроект, который разрешает девелоперам строить объекты вблизи зданий культуры и спорта. При условии, что в реконструкцию «соседа» будет вложено не менее 15 млрд. рублей. Речь, конечно, идет о реновации точечного проекта СКК «Петербургский» и строительство 300 тыс. кв. метров жилья поблизости, чтобы окупить такие вложения. Тем не менее, аналитики УК «Мультимекс» составили свой рейтинг ТОП-5 самых привлекательных мест рядом с объектами культуры и спорта, а также в «сером поясе» Санкт-Петербурга для потенциального расположения жилой недвижимости.
1 место
Петровский остров
Территория 130 Га
Общая площадь реализуемых проектов 500 000 м2 жилья
Потенциал 250 000 – 200 000 м2 жилья
Петровский остров не так давно стал осваиваться девелоперами, но сразу же получил исключительно элитный статус. Несколько застройщиков: Setl Group, RBI, «Строительный трест» – первыми начали здесь свои проекты. Сегодня на острове возводится более 500 000 м2 жилья в 10 элитных комплексах. Развитие инфраструктуры и транспортных коммуникаций острова предполагает, что он будет тесно связан с Крестовским и Васильевским островом. «Общая площадь острова – порядка 130 Га, это огромная территория, где уже начаты и в этом году будут завершены первые элитные комплексы. Это подразумевает создание однородной среды, что так ценят покупатели престижного жилья. Остров будет хорош не только для элитной жилой недвижимости, но и для создания эксклюзивных спортивных и яхт клубов, развития богатой коммерческой инфраструктуры. Средняя цена квадратного метра в этом районе составит только на этапе продаж 200-250 тыс. рублей за м2 и выше. В будущем, когда пятен под застройку будет становиться все меньше, эта локация будет только дорожать», - отмечает руководитель УК «Мультимекс», бизнесмен Андрей Пригульный.
2 место
Московский район (Пулково и Предпортовая)
Площадь промышленных зон пригодных для жилья 60 Га
Потенциал 800 000 м2 жилья
По мнению аналитиков УК «Мультимекс», Московский район привлекателен для девелоперов, прежде всего, развитой инфраструктурой, удобным выездом к КАД, к аэропорту, а также в центр города. В этом районе сосредоточено более 20% потенциально интересных для застройки жильем территорий. Наиболее интересные – Предпортовая промзона и Пулковская промзона.
3 место
Октябрьская набережная
Площадь территории промышленных зон порядка 200 Га
Потенциал 2,5 млн. м2 жилья в сегменте эконом и комфорт класса
«Октябрьская набережная, привлекает, прежде всего, близостью воды. С другой стороны, наличие крупных транспортных магистралей, шум, отсутствие зеленых зон, постепенное исчезновение промышленных предприятий, с которыми соседствуют новостройки, все это не позволяет создать там жилье высокого класса. Тем не менее, при развитии проектов эконом-класса, и постепенном «вытеснении» промзон с набережной, там вполне могут появиться проекты бизнес-класса с видовыми характеристиками», - комментирует Андрей Пригульный. На данный момент свои проекты там стремятся реализовать компании «БФА Девелопмент» и «Группа ЛСР» – в общей сложности они намерены построить там более 1 млн. м2 жилья.
4 место
«СКК Петербургский»
Площадь территории промышленных зон 17 Га
Потенциал 300 000 м2 жилья
Участок в 17 Га на проспекте Юрия Гагарина в Московском районе может стать лакомым объектом для инвестора, который будет готов по условиям города потратить 15 млрд. рублей на реновацию комплекса. На территории планируется строительство жилья в объеме 300 000 м2. «Квартиры в Московском районе продаются в среднем за 130.000 – 170.000 рублей за м2. Коммерческие помещения – примерно в том же диапазоне. По нашим оценкам, учитывая объем строительства, расходы на реновацию, проектирование и строительство жилья, прибыль все равно может быть колоссальной – до 10 млрд. рублей», - отмечает руководитель УК «Мультимекс», бизнесмен Андрей Пригульный.
5 место
Арсенальная улица
Потенциал порядка 200 000 м2 жилья
«Арсенальная улица – одна из привлекательных зон для редевелопмента, но, несмотря на близость воды, метро, и возможность постройки видового жилья на той части улиц, которая, выходит на набережную, она до сих пор мало привлекательна для инвесторов из-за плохой экологии района и неоднозначного окружения», - отмечают в УК «Мультимекс».
Аналитики УК «Мультимекс» выделяют несколько причин, почему девелоперам могут быть интересны промышленные зоны и зоны вблизи спортивных комплексов под возможную жилую застройку: в первую очередь, это наличие всех необходимых коммуникаций и дорог, которые можно только отремонтировать, но не строить заново. Зачастую промзоны расположены вблизи крупных магистралей, в выгодных для строительства районах города с хорошей инфраструктурой. У покупателей жилья в Санкт-Петербурге в связи с культурой «лофтов» и большим опытом города в редевелопменте и в целом положительном пиаре этого процесса, нет предубеждений по поводу подобного жилья – его раскупят. Зачастую промышленные зоны позволяют создать более необычную архитектуру или вписать элементы бывших промышленных площадей в новую застройку.
В УК «Мультимекс» считают, что основной, но не единственной сложностью при редевелопменте могут быть переговоры с собственниками промышленных площадей, у которых может быть не самая прозрачная структура владения и множество собственников у одной или нескольких частей территории. «Более того, в перспективе до 2030 года в Санкт-Петербурге нет единого плана по выводу предприятий, а также нет намерений по комплексному освоению территорий, а это значит, что инвесторы будут использовать эти участки мелкими лотами. », - резюмирует Андрей Пригульный.
В целом, в Петербурге около 13% всей территории занимают промышленные зоны, 40% из них расположены в центре города, если к ним прибавить неэффективно используемые площади образовательных или научных учреждений, то цифра будет достигать 50%, тогда как нормой для европейского туристического города – всего лишь около 7-10%.
