Как стать инвестором и получать доход от купленной квартиры

Жилье или депозит?

Сегодня многие жители страны всерьез озаботились тем, как в будущем обеспечить себе постоянный пассивный доход. Куда инвестировать, чтобы гарантированно получать пусть не большие, но стабильные дивиденды? НПФ (Негосударственный пенсионные фонды) внушают доверия еще меньше, чем государственные; бизнес-стартапы показывают удручающую статистику банкротств. Отнести всё заработанное непосильным трудом на банковский депозит? Но что будет с банковскими ставками в ближайшие хотя бы 3-5 лет предсказать невозможно. А на фоне массового отзыва лицензий (только за прошлый 2018 год лицензии были отозваны у 66 российских банков) депозиты выглядят все менее привлекательно. Вернуть свои накопления с помощью страховых фондов сложно, долго и не всегда возможно в полном объеме.

Получается, что для непрофессиональных инвесторов единственным вариантом вложения денег, при котором он не рискует потерять основной капитал, остается покупка недвижимости. Именно поэтому в России до сих пор жилье остается самым понятным и востребованным инструментом инвестирования.

Надежно, но выгодно ли?

Вложения в недвижимость всегда считались надежными инвестициями. Однако прибыль от сдачи жилья внаем – величина переменная, зависящая от многих факторов. Как понять, насколько выгодно сейчас осваивать профессию рантье?

В последние 3-4 года среднегодовая доходность от сдачи квартиры в Москве составляла около 5-7% годовых, практически сравнявшись со средней ставкой банковских депозитов, которые в этот же период заметно подросли. Еще один фактор, который следует учитывать – спрос. На фоне падающей ипотечной ставки, которая в последние годы опустилась с 13% до 9,5%, многие соотечественники приняли решение отказаться от съемного жилья в пользу ипотеки. Тем более что с голубых экранов постоянно транслировалась оптимистичная информация о снижении ставок и предложения банков перекредитоваться на более выгодные условия.

Сейчас ситуация кардинальным образом изменилась. В конце января, выступая в Госдуме, глава Минстроя Владимир Якушев однозначно заявил, что с учетом ситуации на финансовых рынках потенциал снижения ипотечных ставок исчерпан. И, вероятнее всего, в ближайшие годы ипотечная ставка будет только расти. Реакция не заставила себя ждать – Сбербанк, а вслед за ним и многие другие банки уже объявили о повышении ставок по ипотеке. Это значит, что многие потенциальные покупатели отложат приобретение собственного жилья до лучших времен и постараются обходиться съемным.

Скажем больше – рынок аренды уже сейчас показывает положительную динамику. По данным федерального портала «МИР КВАРТИР» стоимость аренды за 2018 год выросла в подавляющем большинстве регионов России. Вот данные по Москве и области со средней стоимостью аренды и динамикой цен.

Ставки аренды на квартиры Москвы и Подмосковья

По данным ФП «МИР КВАРТИР»

Если оперировать не только экономическими, но и социальными предпосылками, то можно добавить, что поколение 20-25-летних, или как их принято называть – «зеты», отличаются тем, что не желают обременять себя ипотекой, да и вообще - привязываться к какому-то определенному месту жительства. Они хотят быть мобильными, легкими на подъем и жить там, где удобно и выгодно именно в этот конкретный отрезок времени. Вывод очевиден - стагнации на рынке аренды не предвидится.

Главное – правильно выбрать

Итак, давайте попробуем разобраться и предметно просчитать, на какой доход можно рассчитывать, вкладывая деньги в квадратные метры. Для начала определимся, что покупать выгоднее – новостройку или квартиру на вторичном рынке.

Последние, не побоимся этого слова, двадцать лет в России наиболее популярным сценарием вложения денег оставалась покупка квартиры в новостройке на этапе котлована, пока квадратный метр максимально дешев. Риск недостроя, конечно, присутствовал всегда. Но, как бы то ни было, овчинка стоит выделки: по оценкам экспертов, за 2018 год лучшие московские ЖК подорожали за время строительства на 30-50%.

Еще немного статистики в пользу первичного рынка: недавнее исследование компании ИНКОМ-Недвижимость выявило следующие тенденции московского рынка аренды массового жилья. Оказывается, в сегменте экономкласса был отмечен рост спроса на квартиры в новостройках – в 2 раза по сравнению с данными 2016 года. Эксперты перечислили основные мотивирующие факторы найма жилья в только что построенных домах и сделали прогноз развития тренда в ближайшей перспективе: в прошедшем году не более 40% квартир эконом- и комфорт-классов, сдававшихся внаем, имели косметический ремонт; 10% были ветхими или со значительными повреждениями. При этом доля арендодателей, готовых обновлять свои квартиры, снизилась с 80% (в 2015 году) до 35% (в 2018-м).

Учитывайте и ликвидность проекта – и морально и физически устаревшие «панельки» со временем будут только дешеветь, и в какой-то момент могут превратиться в тяжелую обузу. Выгодно сдать квартиру в таком доме будет очень трудно, а тратиться на коммунальные платежи все равно придется. Старайтесь избегать и районов с плотной многоэтажной застройкой – жить в таких «человейниках» некомфортно, и спрос на них будет только падать. Традиционно самыми ликвидными считаются новые жилые комплексы небольшой этажности с уникальными архитектурными решениями – однотипные «коробки» уже никому не интересны.

Ищите информацию о жилых комплексах и застройщиках только в известных федеральных СМИ. А вот доверять комментариям на стихийных форумах или в соцсетях не всегда разумно. На фоне усиливающейся среди девелоперов конкурентной борьбы такой не вполне этичный инструмент как «черный pr» стал, увы, обычным делом. Ну и самый простой и в то же время действенный совет – рассматривайте только жилые комплексы с готовой отделкой. Это позволит вам приступить к поиску арендатора сразу после получения ключей, а не тратить после этого время и деньги на бесконечную суету ремонта.

Выбираем локацию

Понятно, что, выбирая объект для инвестиций, исходить вы будете, прежде всего из собственных финансовых возможностей. Если средства позволяют – покупайте квартиру в московской новостройке, желательно – в шаговой доступности от станции метро. Такие квартиры будут ликвидны всегда и для любых целей – и для аренды, и если вдруг вы соберетесь этот актив продать. Этот вариант подходит тем, кто готов вложить в свою безбедную старость от 5 млн рублей и больше.

Дороговато? Смело рассматривайте варианты в Подмосковье, а еще лучше – на вновь присоединенных территориях, в так называемой Новой Москве. Что бы ни говорили, московская прописка гарантирует своим резидентам много дополнительных льгот и преференций, а цена недвижимости там приближается к подмосковной. Специалисты рынка недвижимости считают Новую Москву весьма привлекательной территорией с точки зрения инвестиций, считается, что она до сих пор не раскрыла свой потенциал. Только за прошлый год стоимость строящегося жилья на присоединенных территориях выросла на 17%, по некоторым проектам рост составил до 20%. В 2019 году с учетом ограничений на новое строительство, а также переходом на проектное финансирование, эксперты прогнозируют рост цен в существующих проектах до 20%.

В любом случае учитывайте транспортный фактор, идеальный вариант – ж/д станция в пешей доступности. Дешевые и надежные электрички настоящая палочка-выручалочка для тех, кому придется ежедневно ездить в столицу. А значит ценность вашей квартиры существенно вырастет в глазах потенциальных арендаторов.

Выбираем метраж

Традиционно самой выгодной считается сдача внаем жилья малогабаритного – студий и однокомнатных квартир. В некоторых подмосковных городах цена месяца проживания у таких лотов достигает 1% от стоимости квартиры, а это весьма неплохо. А если вы рассматриваете покупку квартиры на этапе строительства, то возможность сэкономить и выбор подходящих жилых комплексов возрастает в разы.

Монитор самых популярных площадок для подбора арендного жилья выявил, что среди предложений есть несколько студий в ЖК «Медовая Долина» именно такого метража, стоимость варьируется от 22 до 24 тысяч рублей за месяц проживания.

Конвертируем метры в рубли (вариант просчета)

Рассчитываем доходность сдачи студии в ЖК «Медовая долина»: берем среднюю цену – 22 тыс. руб. в месяц. х 12 = 264 тыс. руб.

Расходы: коммунальные платежи без учета электричества и воды (за которые как правило платит арендатор) составляют 42,75 руб. за кв. м. то есть за студию 26 кв. м. =  1,115 руб. в месяц или 13,338 руб. в год.

Рассчитываем ежегодный налог на недвижимость - для студии в ЖК «Медовая долина» он будет равен примерно 940 руб.

Не забываем о законности получения дохода от сдачи. Самый простой и недорогой способ – оформить ИП и платить 6% от полученного дохода. 6% от 264 тысяч рублей = 15840 руб. – именно такую сумму налогов вам придется заплатить за год.

Итого чистый доход составит 233 882 руб.

При сумме покупки 2,4 млн. рублей доходность составляет 9,74% годовых.

Совет бывалого рантье:

Не спешите покупать мебель в квартиру, предназначенную для сдачи. Практика показывает, что очень часто арендаторы предпочитают обустраивать свое пусть и временное жилье сами. В крайнем случае можно будет обговорить этот момент до заселения и предоставить им самим выбрать мебель, например, за счет арендной платы. В противном случае велика вероятность того, что клиенты «сорвутся» в последний момент из-за того, что им не понравится ваш диван или «бабушкин» шкаф.

Свобода для маневра

А если хочется еще большей доходности, или вы просто устали от жизни в шумном и загазованном мегаполисе, можно рассмотреть еще один вариант: переехать в пригород и сдать свое московское жилье, за которое можно выручить при прочих равных на 50-100% больше – в зависимости от локации.

Источник: Корпорация «Баркли».