Рента теоретически превосходный способ решения квартирного вопроса для одних и решения финансовых вопросов для других. Но на практике договор ренты может стать неразрешимой загадкой, которая перевернёт всю вашу жизнь. Ведь не зря и на телевидении и в прессе множество спорных ситуаций в связи с рентой. Как избежать этих сложностей и вообще с нюансы ренты нам разъяснит юрист по недвижимости.
Наиболее распространены два вида ренты – это договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Правда, есть ещё договор ренты с участием юридических лиц, но согласно статистики, процент заключения такого договора невелик.
Давайте разберёмся в нюансах каждого из наиболее популярных договоров ренты.
Пожизненный договор ренты предполагает вручение своей жилой недвижимости плательщику ренты. В законе указано шире, но сегодня мы рассматриваем именно жилую недвижимость. Плательщик ренты, в свою очередь, каждый месяц погашает получателю ренты определённую договором сумму. Данный договор ренты не подразумевает проживание получателя ренты в жилом помещении. Если всё-таки, получатель ренты хочет остаться в квартире, то необходимо составить дополнительный договор – договор безвозмездного пользования. Плюсы этого договора ренты - не надо решать бытовые вопросы получателя ренты; простое перечисление заранее оговорённой суммы; очень легко доказуемое выполнение своих обязательств перед получателем ренты, в случае судебного разбирательства.
Этот договор ренты является и самым безопасным с юридической и моральной стороны. Здесь и описывать нечего, договорились об ежемесячной выплате и прописали свои условия в договоре, зарегистрировали у нотариуса и вперед. Конечно не всё так здорово, есть и здесь свои нюансы. Сделка может оказаться для покупателя не настолько выгодной. Получатель ренты, вроде и пожилой человек, а живёт и живёт (дай бог ему здоровья), но в это время неизвестно, что может в стране произойти. Возьмёт и рухнет цена на недвижимость, в принципе как сейчас и происходит. И ипотека в таком случае покажется выгодней, но назад дороги то нет, денежные средства возврату не подлежат.
Рента в виде договора пожизненного содержания с иждивением – получатель ренты имеет право проживать на своей территории и ежемесячно получает денежную выплату и/или предоставление различных бытовых услуг. Описывать их можно бесконечно, но особенность данного договора, что все виды услуг надо обязательно указать при составлении договора ренты. Особенности данного договора я не назову плюсами, но остановлюсь на них. Особенности: денежные расходы ежемесячная плата; получатель ренты проживает у себя дома, а плательщик не имеет право жить там; конфликтных ситуациях очень трудно доказать свою правоту.
Теперь рассмотрим огромные риски при заключении договора с пожизненного содержания с иждивением.
Тут обязательно нужно всё продумать, вплоть до мелочей. В договоре надо будет указать денежную ежемесячную сумму, а так же все виды услуг и помните, мелочей здесь не бывает. Обязательно пропишите виды отчетности за услуги, которые вы будете оказывать (это чеки, договоры, расписки и т.д.).
Совет: во избежание будущих конфликтов при посещении берите с собой видеокамеру, не просто берите, а снимайте встречу, здоровый и довольный вид получателя ренты, желательно приходите с соседями и фиксируйте всё это. Хоть раз в месяц посещайте вместе нотариуса, просто, что бы он видел ухоженный вид пожилых людей. Для подстраховки, а желательно обязательно, включите в договор пункт, что в случае разрыва договора по вине получателя ренты, все затраченные денежные средства возвращаются плательщику ренты, если он полностью исполнял пункты договора.
И самое основное обязательное условие: у получателя ренты должна быть справка из Психоневрологического Диспансера, о его дееспособности!!!
Причем, обследование должно быть расширенным. Обязательно проследите, что бы при регистрации сделки у нотариуса присутствовал судебно- психиатрический эксперт, который задаст получателю ренты сои тестовые вопросы и зафиксирует дееспособность гражданина. Если получатель ренты окажется недееспособным, то лучше забыть об этой сделке или заключать договор с его опекуном.
Еще один из вопросов – родственники получателя ренты. Хотя вроде бы это и не помеха, а даже наоборот, чем раньше они объявятся, тем меньше проблем будет при дальнейшем исполнении договора. Ведь после составления договора и вступления его в законную силу, плательщик ренты становится собственником жилой недвижимости, и он обязан подать документы в Рос реестр для регистрации.
Ещё один риск – это самостоятельно составленные документы (договор и дополнительные приложения к нему). Помните, что только огромная практика и юридическая основа – вот фундамент договора ренты, который не принесёт вам неприятностей в будущем.
Вывод: для получателя ренты наиболее выгоден второй договор ренты, т.е. с иждивением, а для покупателя и для компании, представляющей его интересы, именно первый договор.
Вообще договор ренты юридически очень сложный, и самому покупателю невозможно в нём разобраться. Хоть он и проходит проверку и регистрацию в нотариальной конторе.
В конце хотелось бы отметить, что сделки с рентой действительно могут быть выгодны и безопасны. Стоимость квартиры в конечном результате может варьироваться от 20- 45% от рыночной цены.
И последнее, самое грустное, договор ренты действует до смерти получателя ренты и один из пунктов договора обязательно гласит о том, что ритуальные услуги проходят за счёт плательщика ренты.
А теперь положите на весы все подводные камни и решите для себя надо ли вам это.
Автор: Киселёв Сергей Олегович, юрист Коллегии адвокатов «Титул», urtitul.ru
