Вокруг вопроса выбора квартиры всегда много сомнений, различных мнений и споров. У каждого есть свое мнение и послушать советы сразу всех друзей и родных просто невозможно. Зато возможно собрать личное представление, которое будет отвечать вашим ожиданиям и требованиям и основано на конкретных критериях.
Невооруженным взглядом часто трудно учесть все нюансы и обойти подводные камни. В этой статье мы подробно разберем волнующие многих вопросы: определим главные различия между новостройками и вторичной недвижимостью, составим полный список факторов, влияющих на выбор квартиры и подскажем, на что стоит обратить особое внимание.
Новостройка или вторичка
Один из самых первых и важных вопросов при покупке квартиры - это трудности в выборе между новыми домами от современных застройщиков и вторичным жильем. Каждый из вариантов имеет свои достоинства и недостатки, опираясь на которые можно сложить более полноценную картину.
Плюсы и минусы вторичек
Вторичное жилье - это недвижимость, которая уже была в пользовании другими людьми, до того как была выставлена на продажу. Преимущества такого формата в следующем:
-
Широкая география. Вне зависимости от города, вторичное жилье может продаваться как на окраине, так и в самом центре, тем самым расширяя возможности выбора в сравнении с новостройками, которые чаще всего расположены дальше от центральных районов, а зачастую и вовсе за пределами города.
-
Развитая инфраструктура. Чем дольше дом находится в эксплуатации, тем более развитая вокруг него инфраструктура. Дороги, общественный транспорт, магазины и развлечения - все это уже готово. Так что выбирать дом можно спокойно, исходя из того, что нужно именно вам.
-
Проверено. Так как это жилье уже было кем-то использовано до вас, вы можете быть спокойны о надежности строительства, функционирования коммуникаций (водоснабжение, электричество и газ). Даже интернет уже, скорее всего, проведен прямо в квартиру.
Однако есть и свои минусы, которые редко получится игнорировать:
-
Старье. Вторичная квартира может продаваться в доме любого года строительства: от 1924 до 2024. Но проблема будет одна и та же – все придется переделывать под вас. Новым хозяевам приходится обновлять мебель, ремонт, иногда даже планировку квартиры на свое усмотрение. А переделывать что-то часто выходит дороже и дольше, чем делать с нуля.
-
Износ. Если квартире больше 20-30 лет, то вполне возможно, косметическим ремонтом обойтись не получится. Из-за того, что все трубы, проводка и прочие “внутренности” квартиры уже долго несут свою бессменную службу, их придется заменять на новое, более современное и надежное.
-
Ипотека. Хотя ставки на данный момент во многих банках сравнялись и разница между условиями под новостройки и вторички если и есть, то небольшая, то вот различные акции вам предложить некому. Старому собственнику важно заработать свои деньги с продажи здесь и сейчас, так что надеяться на какой-либо вид рассрочки, отложенных платежей и прочего не приходится.
Плюсы и минусы новостроек
По сути, подбор недвижимости в новостройках несет за собой точно противоположные плюсы и минусы в сравнении с вторичным жильем. Но есть также и свои детали:
-
Ваши хотелки. Покупка квартиры без отделки (то есть в ней не будет даже межкомнатных стен) позволит вам разыграться на полную и сотворить все, что вашей душе угодно: превратить двушку в четырехкомнатную или трешку в одну гигантскую студию. Будете сами себе архитектором.
-
Микро-город. Большинство современных жилых комплексов строятся по принципу создания местного микроклимата для жильцов: первые этажи сдаются под магазины, кофейни и различные услуги первой необходимости; дворы без машин; школы, детские сады, площадки для выгула собак - все у вас под окнами.
-
Различные архитектурные решения. Как внешняя отделка домов, так и сама их форма сейчас пестрит разнообразием на любой вкус и размер. Панорамные окна во всю стену, открытые веранды на крыше, и прочие прелести для искушенных клиентов к вашим услугам.
Минусы, в свою очередь, как правило, можно обобщить одним словом - ожидание.
-
Въезд. Некоторые квартиры уже можно купить, хотя на данный момент от будущего дома есть только котлован и большие ожидания.
-
Комфорт. Даже когда дом уже готов, и застройщик (или вы сами) сделал ремонт, придется ждать какой-то промежуток времени, пока вся инфраструктура вокруг будет готова. Отделка дворов, строительство школ и садов, открытие магазинов - все это требует дополнительного времени.
-
Соседи. То что вам удалось быстренько сделать ремонт и въехать еще не значит, что у ваших соседей со всех сторон такая же ситуация. Скорее всего, шум ремонта, строительная пыль и прочие неудобства еще долгое время будут портить ваши уют и спокойствие.
У всего есть свои достоинства и недостатки. В любом случае, придется чем-то жертвовать. А чтобы эта жертва казалась вам не такой серьезной, определите на берегу, что из вышеперечисленного для вас наименее критично, а что наиболее важно.
Обязательные параметры при выборе недвижимости
Вне зависимости от того, что вам в итоге ближе – новостройка или вторичка – необходимо подробно рассмотреть любой дом со всех сторон. Для этого взглянем на детальный разбор критериев, которые определят ваш выбор.
Расположение
Ответы на следующие вопросы уже многое скажут о предпочтительном расположении будущего жилья:
Если вам или членам вашей семьи приходится часто выходить из дома, то для вас должна быть критически важна транспортная доступность, развитая инфраструктура и относительная близость к необходимым объектам города.
Если у вас есть собственный автомобиль, то хорошие, удобные дороги и их низкая загруженность могут быть для вас одним из решающих факторов.
Если вы пользуетесь метро каждый день, то ваша новая квартира должна находиться в пешей доступности от станций метро или непосредственной близости к остановкам наземного общественного транспорта.
Если вы часто ходите на прогулки, чтобы дышать свежим воздухом, то упор стоит делать на более зеленые районы вблизи лесопарков, или вовсе за городом.
Состояние дома или репутация застройщика
В случае покупки вторичного жилья, стоит обратить пристальное внимание на состояние дома, а не только квартиры: как давно происходила реновация и нужна ли она? Обновлены ли фасады, менялись ли трубы водопроводов и ремонтировалась ли крыша? Старый дом - это не всегда плохо, особенно если за последние годы были произведены все необходимые работы по ремонту.
В случае с новостройками вопроса об износе и устаревших коммуникациях беспокоиться не стоит. Зато нужно обратить внимание на репутацию застройщика: как часто бывают переносы сдачи ЖК в эксплуатацию, бывают ли проблемы с плохой внешней отделкой, неровностью стен и полов, плохими окнами и прочим.
Плотность застройки
Насколько вы дружелюбны по отношению к соседям? Потому что есть вероятность, что окна вашей спальни могут выходить прямо на балкон чужой кухни. Кто-то может просто закрыть шторы, а другие считают, что чем соседей меньше, тем лучше. Определите насколько вам критично расположение дома в отношении других близлежащих многоквартирников или частей жилого комплекса, прежде чем делать выбор в ту или иную пользу.
Ремонт
В случае со вторичкой, необходимо определить, какой именно формат вам будет нужен: мебелировка, косметический или капитальный ремонт. В зависимости от ответа, будет понятно, сколько времени и средств будет затрачено на приведение вашей квартиры в порядок.
В новостройках застройщики могут предлагать различные виды отделки, от полного ее отсутствия до законченного формата с расставленной заказной мебелью. При выборе ЖК и застройщика, обращайте внимание на эти моменты и выбирайте то, что больше подходит вам.
Настоящая и будущая инфраструктура
Понятие “инфраструктура” включает в себя очень многое и нет абсолютно никакого смысла рассматривать каждый магазин и парковку вблизи дома, если для вас это неважно.
-
Нет смысла обращать внимание на наличие супермаркетов и торговых центров, если вы постоянно заказываете все онлайн.
-
Если у вас есть дети или вы планируете семью, то детские площадки, сады и школы должны быть в приоритете. Также стоит учесть наличие различных спортивных и творческих секций, подходящих для вашего ребенка.
-
Домашние животные тоже требуют ухода. Сюда входят площадки для выгула собак, ветеринарные клиники, зоомагазины, салоны груминга и прочее.
-
Также важно учитывать близость парков, больниц и поликлиник, фитнес залов.
-
Транспортное сообщение, одна из основных составляющих инфраструктуры, мы уже разобрали выше.
Но не стоит ограничиваться только тем, что есть на данный момент. Вполне возможно, что уже разработаны проекты по ее улучшению или, наоборот, лично для вас - ухудшению.
Изучите официальные документы с планами по изменению района. Вполне возможно, что на месте старой заброшки скоро построят новую школу. А может быть и так, что небольшой торговый центр, который был вам так важен, скоро снесут и сделают на его месте большую скейт-площадку.
Архитектура дома и обустройство двора
За прошедшие десятилетия архитектура жилых домов менялась, и каждая эпоха имела свои особенности. Кто-то считает хрущовки слишком серыми и маленькими, а другим современные высотки вселяют страх. Так что стоит обратить внимание на следующие факторы:
-
Высотность дома - хотите ли вы жить среди небоскребов или предпочитаете малоэтажную застройку
-
Наличие лифта (в том числе грузового) - это может быть важно для родителей с колясками, любителей велоспорта или тех, кто не знает испытания хуже, чем подъем пешком на пятый этаж
-
Подъезд - какого цвета стены и сидит ли на входе главный защитник от непрошенных гостей - консьерж
Даже если это не самые критичные моменты, но они могут повлиять на выбор дома в пользу одного из вариантов, когда список уже значительно сузился.
Дворовая зона - тоже важный фактор. Некоторые хотели бы иметь закрытую территорию вокруг дома, чтобы безопасно отпускать детей гулять или оставить машину. Другие, например, считают, что закрытый двор - это помеха для въезда машин скорой помощи, а обслуживание дворова жильцами - лишние траты.
Этаж и расположение квартир
Выбор этажа - вопрос второстепенной, но не последней важности. И на это влияет множество факторов. Мамы с колясками не смогут каждый день по несколько раз спускаться и подниматься на пятый этаж без лифта. А жить на 20-ом этаже в 30-этажном доме - это значит ждать лифт по пятнадцать минут утром и вечером в час пик.
В то же время, второй этаж очень шумный, а с 12-го открывается красивый вид на соседний парк. Чтобы выбрать между всеми этими нюансами, нужно определить для себя наиболее важные из них.
Количество и расположение квартир на этаже не самый критичный вопрос, но стоит учитывать, что чем их больше, тем выше загруженность лифтов, уровень шума и разнообразие контингента в доме. Для кого-то – это плюс, для других – большой минус.
Стоимость и условия
И, наконец, один из определяющих для многих факторов, непосредственно влияющих, как на ваш первоначальный список вариантов, так и на окончательное решение. Рассмотрим факторы, которые влияют на увеличение цены:
Дороже: близость к центру города, станциям метро, зеленым районам в черте города, деловым и “богатым” районам, важным историческим центрам, крупным транспортным удобствам (вокзалы, шоссе), уникальность архитектуры, высокий рейтинг застройщика, высокое качество строительства.
Дешевле: старые дома, долгий срок ожидания сдачи жилья, расположение за городом или вдали от метро, менее развитая инфраструктура или малое количество зеленых зон
Стоит учитывать, что чаще всего, какие-то плюсы нейтрализуют определенные минусы, тем самым создавая средний ценовой сегмент. И чтобы было проще выбирать среди всего многообразия, опять-таки, первым шагом к успеху будет четкое определение своих потребностей и предпочтений.
Также, некоторые застройщики предлагают акции и улучшенные условия покупки жилья, тем самым привлекая больше покупателей. При выборе жилых комплексов и домов по ценовой категории, обращайте внимание на специальные предложения. Возможно, таким образом, вы сможете позволить себе больше, чем думали изначально.
Если вы считаете, что все вышеперечисленное – это сплошные муки и вы совершенно не хотите заниматься высчитыванием всех этих нюансов при покупке недвижимости, то доверьте это дело профессионалам. С их помощью, выбор жилья превратится из тяжелой кабалы в настоящее удовольствие.
