Давайте рассмотрим три традиционных варианта продажи.
Ипотечный кредит не переводится на нового собственника недвижимости
Покупатель квартиры с прямыми денежными средствами
Как в таком случае проходит сделка? Приобретатель жилой недвижимости в день проведения сделки купли – продажи квартиры, размещает всю стоимость на расчетный счёт банка, который выдал ипотеку. Одна из рабочих схем – это открыть счет в банке – заёмщике, и на счёт перевести деньги. Банк – кредитор списывает задолженность за ипотечный кредит, визирует договор купли – продажи, снимает обременение с жилой не движимости и выдаёт об этом удостоверение. Все эти документы сдают на регистрацию. В этом варианте покупатель недвижимости приобретает недвижимость без обременения. В данной схеме покупатель может переживать лишь за то, что все денежные средства вложены до регистрации договора покупки. Правда, страховкой в этой схеме является составление предварительного договора, так же обязательно расписка о полученных денежных средствах от продавца.
Продажа недвижимости при этом варианте по времени составит примерно месяц.
Покупатель недвижимости не хочет до регистрации вносить денежные средства на расчетный счёт
Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке, в этом случае, возможно, заключить денежные средства по двум банковским ячейкам. Первая открывается, обычно на представителя банка кредитора. В ней хранят деньги для полной оплаты за ипотечный кредит, плюс дополнительные деньги по платежам за 45 суток и документ о полной досрочной уплате за кредит, и доверенность на сотрудника банка. Доступ в данную ячейку возможен только при предъявлении копии уже зарегистрированного договора, возможна так же выписка из ЕГРП.
Вторая ячейка предназначена для суммы денежных средств, которая равна разнице стоимости продаваемой квартиры минус стоимости кредита. Доступ в вторую ячейку возможен при предъявлении оригинала зарегистрированного договора.
После того, как деньги будут в ячейках, идёт стандартное подписание договора. Банк кредитор даёт закладную (без отметок) о полной досрочной уплате ипотечного кредита, банковское уведомление о согласии на снятие обременения.
Собираются все документы для продажи недвижимости и сдаются на регистрацию.
Ипотечный кредит переходит на нового собственника квартиры
Берётся в аренду две банковских ячейки. В одну из них закладываются деньги для продавца, в другую средства для банка. При подписании договора покупки – продажи недвижимости, получаем согласие банка на переход права собственности с сохранением обременения. Документы сдаются на регистрацию, обременение на квартиру остаётся. После того, как на счет продавца недвижимости поступят денежные средства, происходит их списание банком. После этого банк кредитор выдаёт набор документов: закладную, заявление о снятии обременения, заявления от продавца и покупателя. Весь набор документов собирается и сдаётся на повторную регистрацию. После регистрации покупатель недвижимости получает чистые документы.
Ещё есть вариант с ипотекой другого банка кредитора. К сожалению, данная схема применяется очень редко, т.к. практически не разработана, и малоприменима.
Как видите, продажа недвижимости, которая находится в ипотечном кредите, довольно сложна. И без советов юриста по недвижимости, практически обойтись не возможно.
Автор: Киселёв Сергей Олегович, юрист Коллегии адвокатов «Титул», urtitul.ru
