Съёмное жильё. К арендаторам заглянул сотрудник полиции. Как поступить? Ведь приход участкового всегда воспринимается с особым волнением, как арендаторами, так и собственником жилой недвижимости. Как себя вести в таком случае? Какие риски может нести это посещение?
В дверь квартиры позвонил участковый. Возникает вопрос впускать его в квартиру или нет? Прежде вспомните о своей безопасности и убедитесь, что это именно сотрудник полиции. И всё равно, даже если человек оказался вашим участковым, вы не обязаны впускать его на территорию жилой недвижимости. Но, есть список случаев, когда полицейские зайдут в квартиру и без вашего согласия. Это:
а) спасение жизни и имущества граждан;
б) для задержания лиц, подозреваемых в совершении противоправных действиях, а также при пресечении преступления;
в) для того, что бы выяснить обстоятельства несчастного случая;
г) для обеспечения безопасности граждан при массовых беспорядках.
Открыть дверь участковому или нет, вы решаете самостоятельно. Но всё равно уточните, цель визита, и попросите пригласить вас для беседы повесткой или назначить время, когда вы сможете навестить участкового на его рабочем месте.
Какие цели может преследовать полицейский, который посетил съёмное жильё? Их может быть несколько. Прилежные участковые, проверяя, могут выявлять сдаваемые в наём квартиры и, с радостью, переправляют сведения в налоговую инспекцию.
Также полицейский может проверить регистрацию жильцов.
Это серьёзный вопрос и, касается он как арендаторов, так и хозяев квартиры. Если у арендатора нет регистрации ( временной или постоянной) или есть, но в другом регионе, то ему грозит штраф до трёх тысяч рублей. А вот собственнику жилой недвижимости, если он не предоставил арендатору регистрации, штраф будет до пяти тысяч. Если собственник является юридическим лицом, то штрафные санкции возрастают до семисот тысяч рублей.
Съёмное жильё, вас посетил участковый. Обязательно сразу позвоните хозяину квартиры, сотруднику полиции скажите, что собственник сейчас придёт и ответит на все его вопросы. Обычно этим дело и заканчивается, у участкового просто нет времени долго ждать. Если всё так и обойдётся хорошо, то всё – равно для собственника жилья это будет первым и, очень неприятным звоночком, что необходимо всё сделать по закону.
Арендатор, согласно законодательству, не обязан отчитываться участковому, на основании чего, он находится в квартире и кем приходится хозяевам. Также наниматели жилья не несут никакой ответственности, если собственник квартиры не уплачивает налоги. Но риски существуют, если правильно составлен договор аренды и платятся все налоги.
Нюансы при заключении договора найма жилой недвижимости
Договор найма жилого помещения вы не обязаны показывать участковому, т.к. он не имеет право проверять законность гражданских сделок, а также требовать показать договор. Какие проблемы ждут собственника жилья, если он не платит налоги? А также если и платит? Все нюансы раскроет юрист по недвижимости Коллегии адвокатов «Титул» Киселёв С.О.
Договор найма квартиры, который правильно оформлен и подписан обоими сторонами – это документ, который защищает нанимателя и собственника жилья. Не подлежит регистрации договор аренды, который заключен на срок менее 12 месяцев. Но в любом случае собственник квартиры обязан уплачивать налоги.
Доказать, что хозяин жилья имел доход при сдаче квартиры в аренду, для налоговой инспекции не составит особого труда. Это и расписки в получении денег, переводы с карточки, банковские действия по счетам ит.д. Если сотрудники налоговой инспекции доказали, что собственник не платил налоги за сдачу квартиры в наём, его ждёт наказание от налоговой. Собственнику могут требовать уплатить налог и плюсом пеню. Какие ещё санкции могут ждать собственника за неуплату налогов по договору найма жилого помещения? Кроме обязательной выплаты налогов в виде 13% от суммы выручки, налоговая инспекция может наложить следующие санкции:
а) штраф за не предоставление декларации в налоговую инспекцию. Это пять процентов от неуплаченной в срок суммы налога за каждый месяц, но не более 30% от суммы налога, и не менее одной тысячи рублей;
б) пеня за несвоевременную оплату налога ;
в) уголовная ответственность. В судебной практике, хоть и редко, но встречается уголовная ответственность за не уплату налога, но обычно суды принимают решение о взыскании штрафа.
Вроде бы, учтешь все последствия, и послушаешь советы сотрудников налоговой инспекции, само приходит решение заплатить налоги. Но и здесь не всё так чисто и гладко.
Как только сведения, например, от полицейского попадут в налоговую инспекцию, вас сразу пригласят на беседу, где расскажут много всего интересного, и вы решите жить по – новому и платить налоги, но не всё так просто и хорошо. Вам не скажут в инспекции, что ваша недвижимость, которую вы сдаёте, сразу становится используемой в предпринимательской деятельности. Ведь сдача жилой недвижимости в аренду – это предпринимательская деятельность. И в будущем, если вам захочется продать своё жильё, собственник будет лишен всех льгот (налогового вычета на миллион). Кроме того, ваша квартира будет считаться коммерческой, и продавец обязан будет оплатить налог с продаж с стоимости жилой недвижимости, которая указана в договоре купле – продажи.
Это позиция Министерства Финансов РФ и Федеральной налоговой службы, которые опираются на следующие документы: Письмо Минфина РФ от 19.09.2011года № 03-04-05/3-673 и Письмо Минфина от 21.06.2014 года № 03-04-05/35532 и некоторых других документов. Исходя из судебной практики, и суды, чаще всего становятся на сторону министерств.
Это же позиция относится к личным автомобилям, которые сдаются в аренду, здесь тоже можно попасть на налог с продаж. И этих ситуаций огромное число.
Договор найма жилой недвижимости вы составили, желательно на 11 месяцев, а вот открывать ли участковому дверь – задумайтесь. И как видно, даже уплата налога при сдаче квартиры, не гарантирует вам спокойствия при её продаже, ведь письма с начисленными штрафами и пенями вполне реальны. А вы и не подозревали, что должны государству.
А как поступать, каждый решает сам.
Но, если необходим совет, если нужна помощь, что бы юридически правильно составить договор найма жилой недвижимости обращайтесь к юристу по недвижимости.
Автор: Киселёв Сергей Олегович юрист Коллегии адвокатов «Титул» urtitul.ru
