Для того чтобы было легко и комфортно жить, чтобы оставались деньги и на другие платежи, например, коммунальные расходы, продукты питания, проезд; для того, чтобы хватало и на отпуск, и на развлечения, чтобы жизнь была полноценной - есть общая рекомендация по кредитной нагрузке на семью: кредитов должно быть не более, чем на 25% от общего дохода семьи. Наши граждане часто совершают такую ошибку: чтобы меньше времени платить банку, быстрее избавиться от ипотеки, они берут платеж, который равен половине их дохода, думая, что быстрее рассчитаются и избавятся от «кредитной кабалы». И это одна из ошибок, потому что, к сожалению, в жизни случается всякое: мы, например, можем пойти в незапланированный декрет и тогда общий доход семьи снизится, останется только зарплата супруга. И получается, что весь платеж по ипотеке - это единственный доход, естественно, в это время семьи испытывают очень большой кризис. Либо бизнес испытывает просадки, либо увольняют одного из членов семьи - ситуации могут быть разные и для того, чтобы вы оставались на плаву, могли дальше нормально жить и оплачивать ипотеку - как раз коэффициент в размере 25% от дохода является оптимальным для бюджета семьи.
Если вы планируете, что у вас будет единственный кредит – ипотека, то рассчитывайте так: условно доход вашей семьи 120 000 рублей, тогда сумма до 30 000 рублей будет являться комфортной суммой для платежа и, зная ежемесячную сумму, вы можете рассчитать количество лет, на которые можно взять ипотеку, чтобы она была необременительной для вас. Никто не запрещает вносить платежи досрочно, это даже приветствуется, если будет такая финансовая возможность, обязательно это делайте; но в тот момент, когда будет какая-то просадка по финансам, вы можете спокойно выплачивать ежемесячные платежи, не напрягаться и продолжать дальше жить спокойной жизнью.
Есть еще второй вопрос - как лучше: взять минимальный срок с максимальными платежами, либо взять максимальный срок с минимальным платежом? Давайте посчитаем на конкретном примере. Предположим, доход вашей семьи 120 000 рублей и вы можете позволить себе ежемесячный платеж в 30 000 рублей, комфортный для вас по правилу, описанному выше. У вас есть намерение и необходимость купить квартиру в ипотеку, взяв 3 000 000 рублей. Здесь мы не будем акцентироваться на цифрах, они взяты для примера, конечно же, в разных регионах разные зарплаты, разная стоимость жилья, всегда переводите на свой регион, свои стоимости квартир, свои ипотеки. Если мы планируем взять 3 000 000 рублей при сегодняшней актуальной ставке ипотечного кредитования 9,5%, то платеж на 15 лет составит 31 300 рублей в месяц. Проанализировав, мы понимаем, что нас все устраивает, и можем оформить такой платеж, переплата за 15 лет составит 2,6 миллиона рублей.
А можно сделать по-другому, например, взять ипотечный кредит сроком на 25 лет, тогда ежемесячный платеж будет 26 200 рублей, но переплата в этом случае составит 4,86 миллиона рублей. С одной стороны, это кажется нелогично: зачем переплачивать такую огромную сумму денег, когда можно платить меньше. Но здесь важно отталкиваться от ваших внутренних характеристик. Если вы человек - накопитель, если вы умеете управлять своими деньгами, если вы, например, получите премию и досрочно внесете платеж, а не потратите ее на текущие расходы, то рекомендуется брать ипотеку с максимальным сроком и с минимальным ежемесячным платежом, плюс гасить досрочно, в нашем примере: оформить кредит на 25 лет с минимальным платежом 26 200 рублей, но гасить его по 31 300 рублей, как вы рассчитывали изначально, никто вам против ничего не скажет, это очень хорошо, что вы вносите досрочно. А если вы человек, который не умеет копить, который никогда не мог создать финансовый запас, тогда единственное, что вас будет мотивировать - это обязательство перед банком. Тогда в этом случае лучше оформить кредит на максимальный платеж 31 300 рублей на 15 лет.
Есть еще один момент: в зависимости от того, для кого и для каких целей приобретается квартира, также можно играть с цифрами и сроками. Если вы планируете проживать сами, то руководствуйтесь выше описанной техникой. Если вы планируете взять квартиру в ипотеку и сдавать длительный период, то выбираете тот размер платежа, который будут приносить арендаторы за месяц. Единственный риск состоит в том, что если арендаторы съедут, а новые еще не заедут, у вас была бы финансовая возможность вовремя вносить ипотечные платежи.
И третий случай, когда квартира приобретается и сдается посуточными арендными платежами, тогда выгодно брать самый длинный срок и самый маленький платеж, для того, чтобы эту разницу между платежами 31 300 и 26 200 рублей можно было отправить на второй объект недвижимости, или еще какие-то цели, или гасить досрочно.
Такие существуют практические правила приобретения квартиры в ипотеку, чтобы она была выгодна вашему кошельку.
Желаю, чтобы вы всегда могли соизмерять ваши финансовые возможности с вашими финансовыми желаниями, и приобретенные квартиры вас только радовали.
Автор – консультант Проекта повышения финансовой грамотности вашифинансы, эксперт Национального центра финансовой грамотности Жанна Ушакова.
