Самые главные законодательные изменения долевого строительства

Таким образом, правительством России устанавливаются обязательные требования к организации и проведению госконтроля (надзора) в области долевого строительства. Функции по контролю за долевым строительством возлагаются только на органы регионального государственного стройнадзора либо иной контролирующий орган, создаваемый специально для этих целей, говорится в пояснительной записке к проекту закона о внесении изменений в федеральный закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ), по информации АГН «Москва».

Министерство строительства России планирует наделить полномочиями по согласованию назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа по контролю за долевым строительством. Порядок согласования устанавливается правительством России.

 Вносятся изменения в следующие законы:

1. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
2. «О государственной регистрации недвижимости».
3. «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

• Предусматривается, что полномочия контролирующего органа в сфере долевого строительства может осуществлять исключительно орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного строительного надзора либо специально уполномоченный самостоятельный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Комментарий

Олег Островский, зампредседателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости:

«Для Санкт-Петербурга это означает, что функции контроля и надзора в области долевого строительства, закрепленные за Комитетом по строительству, должны быть переданы Службе государственного строительного надзора и государственной экспертизы Санкт-Петербурга (если не будет принято решение о создании специально уполномоченного самостоятельного органа исполнительной власти, что вряд ли представляется целесообразным). При этом крайне желательно сохранить опытных и профессиональных специалистов структурного подразделения Комитета по строительству - Управления контроля и надзора в области долевого строительства. Необходимо будет решать вопрос о том, кто будет готовить заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям 214-ФЗ, так как в настоящее время эту функцию выполняет  подведомственное Комитету по строительству СПбГБУ «Управление строительными проектами».

Одним из вариантов может быть объединение Комитета по строительству и Службы государственного строительного надзора и государственной экспертизы Санкт-Петербурга.       Здесь есть свои плюсы и минусы».  

• Предусмотрены меры по совершенствованию и актуализации единой информационной системы жилищного строительства посредством объединения в ней сведений о застройщиках, об объектах строительства (включая информацию о разрешении на строительство, о проведенных проверках, о финансовом состоянии застройщика, о нарушениях, о вводе объекта в эксплуатацию). Субъектами информации системы являются застройщики, контролирующие органы, уполномоченный орган, орган регистрации прав, Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства  и иные лица, которые в соответствии с федеральными законами обязаны размещать информацию в системе. Определен перечень информации, которую все вышеперечисленные субъекты должны размещать в системе. Он включает в себя, в том числе и  информацию о выданных разрешениях на строительство многоквартирных домов, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан

В законопроекте отменяется обязательное требование к застройщикам о ведении собственных сайтов.  Всю необходимую информацию они должны размещать в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в такой системе. Расширен перечень обязательной к публикации  застройщиком информации. В нем появились градостроительный план земельного участка, схема планировочной организации земельного участка, документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика, сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве и др.

Указанная информация должна раскрываться застройщиком в отношении каждого многоквартирного дома, строящегося с привлечением средств участников долевого  строительства.

• Законопроектом предлагается наделить Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства  полномочиями по осуществлению контроля за соблюдением застройщиками требований 214-ФЗ. Такой контроль будет осуществляться на постоянной основе с использованием единой информационной системы жилищного строительства. Фонд будет обязан уведомлять контролирующие органы и органы регистрации прав на недвижимое имущество о несоответствии застройщика требованиям законодательства о долевом строительстве. В случае получения такого уведомления регистрация договора участия в долевом строительстве будет невозможна до исправления таких несоответствий.
• Законопроектом устанавливается запрет на использование таких способов привлечения средств граждан для строительства жилья как  выпуск специальных облигаций (жилищных сертификатов) и участия граждан в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах, за исключением жилищно-строительных кооперативов, осуществляющих строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности.
• В соответствии с проектируемыми изменениями, лицо, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные гражданам - участникам долевого строительства. В целях реализации указанных мер ответственности владельцев (бенефициаров) предусмотрена обязанность застройщиков по раскрытию информации о составе и структуре учредителей (участников) и бенефициарных владельцах застройщика, раскрытию взаимосвязи между ними.
• Законопроект предусматривает  введение дополнительных норм, ужесточающих требования к деятельности застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Вот лишь некоторые из них:

- застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства только тогда, когда он соответствует нормативам финансовой устойчивости его деятельности

- оплату цены ДДУ необходимо будет производить только в безналичном порядке;

- увеличиваются с трех до пяти лет сроки, в течение которых действует запрет на профессию для физлиц застройщика, допустивших банкротство своих компаний;

- нормы о запрете на профессию распространяются в отношении лиц, которые прямо или косвенно владеют долей от 5% в корпоративном юридическом лице (сейчас 25%);

- вводится запрет для застройщика размещать депозиты в ином банке, кроме того уполномоченного банка, в котором у него открыт расчетный счет;

- уполномоченный банк наделяется правом отказывать застройщику в принятии к исполнению распоряжений о совершении операций в случае указания застройщиком в распоряжении информации, не соответствующей требованиям статьи 18 214-ФЗ, и (или) в случае несоответствия назначения и размера платежа, указанного в распоряжении застройщика, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения. При этом банк освобождается от ответственности за отказ.

- перечень оснований для приостановления регистрации ДДУ расширяется на случай поступления уведомления Фонда или контролирующего органа о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства в течение 6 месяцев со дня наступления такой обязанности.

• В то же время появляются новые нормы, смягчающие требования к деятельности застройщика:

- разрешено иметь нецелевые обязательства сверх лимита 1%, но только в части исполнения гарантийных обязательств по сданным домам;

- появилась возможность смены уполномоченного банка и соответствующий механизм;

- появилась возможность снятия запрета на регистрацию договоров участия в долевом строительстве при устранении застройщиком допущенных нарушений;

-  денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в целях, не указанных в 214-ФЗ после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома, а не после исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, как было в предыдущей редакции закона.

• Законопроект стимулирует застройщиков к переходу на работу по схеме счетов эскроу. 

При работе по этой схеме будет отменена необходимость выполнять требования:

-  о размере собственных средств застройщика (не менее чем 10% от стоимости строительства);
-  о наличии лимита денежных средств на банковском счете застройщика;
-  о запрете наличия обязательства по кредитам, займам, ссудам; по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, не связанных с привлечением денежных средств; наличия выпуска или выдачи ценных бумаг;
 - о запрете использования имущества, принадлежащего застройщику, для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц.

«Одновременно в Государственной Думе был принят в первом чтении законопроект  о внесении изменений в Кодекс РФ об административных правонарушениях, усиливающих ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, в частности, за нарушение порядка предоставления информации в единую информационную систему жилищного строительства (штраф в размере 30 тысяч рублей для физического лица и 200 тысяч рублей для юридического лица), неправомерную выдачу (или не выдачу) заключения застройщику о соответствии его и проектной декларации требованиям 214-ФЗ (штраф в размере 50-100 тысяч рублей), а также за неправомерное использование наименования «специализированный застройщик» (штраф в размере 500-700 тысяч рублей).

До 22 февраля у депутатов Госдумы РФ есть возможность внести  поправки к обоим законопроектам. Хочется надеяться, что при этом будут учтены многочисленные  просьбы представителей строительного сообщества, направленные депутатам в форме предложений по внесению изменений в законодательство о долевом строительстве, но по различным причинам не вошедшие в представленный проект», - резюмирует Олег Островский.

Статья подготовлена Комиссией по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО
Сайт: stroyproblem.net